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売れないコンドミニアム多数

先週バンコクにいるときに手にとって読んだ、タイ自由ランドというフリーペーパーの中に、不動産に関する記事がありました。

結論を言えば、今更という感じはしますが、最近のコンドミニアムは完売できない物件が多いという主旨の記事です。

それなら値下げをすればよいではないかと思うかもしれませんが、物件売り出しと同時に大急ぎで高値で買ってしまった人もいるので、ディベロッパーもむやみに値下げできない状況です。500万バーツで新築を買った人がいるのに、売れ行きが良くないからと言って突然300万バーツに値下げは出来ませんからね。

その値下げをする代わりに販売業者が講じている策として、以下のような面白いプロモーションが紹介されていました。

1.1室買えばミツビシ・ミラージュプレゼント!
2.銀行のローンが通ったら、販売業者が1年間ローンを負担してくれるサービス。
3.BTS乗り放題10年間!

僕が実際に見に行ったコンドミニアムでも、「今買てくれればiPadとモルディブ旅行をもれなくプレゼント」と業者から言われました。思わず吹き出してしまいましたが、一部の超人気物件を覗いたらそれくらい売れていない状況なのです。

BTSが10年間乗り放題でも物件価格からすれば雀の涙にもなりませんが、ローンを負担してくれるというのはもう事実上の値下げですよね。

今からちょうど3年前の2009年に、オンヌット駅前に建設が始まったダイヤモンド・スクンビットという高層コンドがあります。僕はこのコンドのショールームを3年前に実際に訪れましたが、その時はディベロッパーから「間もなく完売になるのは間違いない。そしてもうすぐ値上げします。」と強気に購入を勧められましたが、ちょうど完成した今でも大部分が売れ残っているのが現状です。値段は35平米で350万バーツということなので当時と変わっていませんね。上記で紹介したミツビシ・ミラージュプレゼントのプロモーションを現在やっているのは、実はこのダイヤモンド・スクンビットです。

ダイヤモンド・スクンビットは駅の目の前にある物件ですが、それでもこんな状況です。駅近だからといって必ず売れるという訳ではないんです。

その一方で、郊外にある新築100万バーツ程度の格安物件はまだ人気があるようです。日本円にすると250万円くらいですね。この程度なら日本人にとっては小遣い程度で買えるので、余裕のある人は遊び心で買ってみるのもありかもしれません。それでも僕は、いつかトンローあたりの高級コンドを複数まとめて安く買い叩きたいという気持ちがあるので、今は不動産には全く手を出していません。部屋やショールームの見学は趣味として今でも続けていますが。



最近のバンコクのホテル・不動産市況

前述のアドミラルスイートの値段設定を見れば明らかですが、バンコクのホテルも供給過剰による値崩れで随分弱気になっています。

アドミラルスイートがオープンしたのは、たしか10年前の2002年。2005年くらいまでは1泊1800バーツくらいでしたが、リーマンショック前の2008年までは景気が良く、他のホテル同様、どんどん強気に値上げして2400バーツくらいになったのを覚えています。

リーマン後は、3年ほどかけて徐々に値を下げていき、今では1泊1600バーツ程度に収まっています。

しかも最近は円高なので、円換算するとさらに安くなった気がします。

僕が2007年にアドミラルスイートに住んでいた時の家賃は、42,000バーツ(1バーツ=3.7円:155,400円)でしたが、今では37,000バーツ(1バーツ=2.6円:96,200円)です。

センターポイント・トンローやホープランドなど、今でも値上げしている勝ち組を除けば、大体どのサービスアパートもこんな感じの値段の推移を辿っています。こんな状況なのにホテルやコンドミニアムは次から次へと建っていくのですから、供給可能になるのは当たり前ですね。ホテルに泊まる側、あるいはコンドに住む側としては有難いですが。

しかしながら、まだバブルが本格的に崩壊したという訳でもなさそうなので、今後もこの流れが続くかどうかはしっかり見守りたいところです。少なくとも現時点では、ホテルに泊まったり、賃貸のコンドを借りたりする分には得ですが、コンドミニアムを購入するというのは非常に冒険的な選択だと言えると思います。

まあ、バンコクのコンドミニアムは、郊外にある安いもので100万バーツ、オンヌット駅近くの新築でも300万バーツなので、駐在や日本で働いている人からしたら二束三文ではあります。それでも僕は今はちょっと買う気にはなれませんが、もしバブルがはじけてガツンと値下がりしたら、安い物件をホテル代わりに買ってみるのも面白いかもしれませんね。

ところで、以前ブログでも紹介したことのある、アソーク交差点に位置する高級コンドミニアム、ミレニアムレジデンス

プライベートでも仲の良いCBREのエージェントによれば、もうかなり値崩れしています。2009年の売り出し当時に僕が見に行った時には、70平米くらいのお部屋が1400万バーツくらいだったかな。当時はそれでもほぼ完売しましたが、今では手放したいオーナーがわんさかいるそうです。もちろん言い値は相当吹っかけていて、当時の買値かそれ以上の値段を言ってきますが、オーナーの足元を見て相当安く買えた人も複数いるということです。

たしかにミレニアムレジデンスは、かなりの高額物件なのに賃貸でもわずか38,000バーツ(1ベッド)で広告されているので(実際はさらに値切れますが)、借り手がいなくて困っている人が多いのはたしかでしょうね。

この話があまり表ざたになっていないのは、タイの不動産は維持費が安いため、まだ売らなくても、あるいは借り手がいなくても、資金に余裕のあるオーナーがあまり焦っていないからだとは思いますが、結構な無理をしてローンを組んだオーナーの中には、損してでも早く売り払ってしまいたいと思っている人もいるのかもしれません。











新築の次は中古物件?

バンコク週報にこんなニュースがありました。

「建材の値上がりにより新築物件の値段も上がるので、今後は中古物件の人気が高まる」という内容の記事です。

ただでさえガラガラの商業ビルやコンドミニアムが出てきているのに、一体どうして中古物件を買わなければならないのかと思ってしまいます。

それに住んだことのある人はわかると思いますが、タイの建物は日本と比べると恐ろしく老朽化が激しく、記事にあるような築8年のコンドミニアムだったら、個人的には仮に賃貸でもあまり住む気にはなりません。

僕が以前住んでいたオンヌットのアパート、KVマンション(スクンビット81)は当時築1年、ラチャダーのコンドミニアム、アマンタ・ラチャダー(ラチャダー・ソイ5)は築半年でしたが、その時点でもすでに床が傾いていたり、塗装が剥げていたり、ビルトインの家具と壁との間に明らかな隙間が空いていたりと、年季を感じさせる症状が出始めていたのを思い出します。どちらもそんなに格安物件ではなかったので、もし100万バーツちょっとのコンドミニアムだったらどうなるのか興味深いところです。

個人的にはラチャダーのアマンタが快適で気に入っているのですが、2007年の新築当時も2011年現在も、価格は1ベッド700万バーツほどであまり変動がありません。ほとんどの部屋が販売済みである一方、借り手がなく空室になっているのですが、売りに出している大家はまだ強気で、値下げをするくらいなら売らずに持っていようと考えているようです。

この背景にもやはり、ニュースにあるように「不動産は今後も値上がりし続ける」という思いがあるのでしょう。まあ、この価格帯の物件を買える大家は、仮に空室でも食うには困らない人たちですが。以前僕が借りていた部屋の大家さんも金持ちの裁判官でしたし、別の部屋を買って住んでいた30代の男性も高級レストランの経営者でしたから。

上記のような富裕層が買うのならダメージが少ないので別ですが、キャピタルゲインを当てにしてローンを組んだり(外国人はローンも不可ですが)、有り金をはたいて買うのはやめた方が無難かなと思いました。




<不動産、原油高で中古物件に注目集まる>


 原油高騰による建材の値上がりを受け、最近では一戸建てやコンドミニアムなど、値ごろ感のある中古物件の人気が高まっている。

 不動産ブローカー、リアリティー・ワールド・アライアンス社によると、原油高騰に加え、政府が最低賃金の引き上げを明言したことから、新築物件の価格上昇は確実とみられ、今後2、3年間は中古物件の需要が高まることが予測されるという。

 これにともない、中古物件市場も5%から7%拡大するとみられている。

 築5年から8年の物件は新築と比べて20%前後安いが、最も人気の高いのが、建材・デザインとも近代的な築5年以下の物件となっている。

 中古コンドミニアムの人気トップは、ラチャダピセーク通り沿いにある200万バーツ、もしくは1平方メートルあたり6万バーツ前後の物件。

 一戸建てでは、2014年開通予定の都市鉄道パープルライン沿線の300万バーツ前後の物件となっている。


アドミラルスイートに1カ月滞在

3月26日土曜日。バンコクに戻ってきてもう5日目です。

つい数日前まで日本にいたせいか、アパートやショッピングセンターでエレベータやエスカレータが動いているとありがたく感じます。日本にいる間は計画停電や節電が当たり前になっていましたからね。


バンコク在住でメディア関係の仕事をしている日本人の友人から電話で聞いたのですが、明日日曜日は午前中、スクンビット通りが封鎖され、日本へのチャリティー・イベントが開催されるそうです。友人はそのイベントにエンポリアム代表のスタッフとして取り仕切るようです。


さて、今回僕が滞在しているのは、スクンビット・ソイ22のサービスアパート、アドミラルスイートです。マンスリー料金35,000バーツで1カ月契約しました。

このアドミラルスイートには4年前にも4カ月間住んでいたことがありますが、当時の家賃は36000バーツ。それから金融危機までの間に42,000バーツに値上げされ、リーマンショック後は値下げを繰り返し、現在では35,000バーツに落ち着いています。余程の好立地の高級物件を除き、バンコクのどのサービスアパートも最近は値下げ傾向にあるようです。僕が以前住んでいたころは1バーツ3.7円(現在は2.7円)だったので、家賃は4年前と同じくらいでも随分と割安感を感じます。

さらに当時はインターネット料金が月2500バーツだったのに、今では無料。その上、以前は料金に含まれていなかった朝食が今回は1カ月15日分無料になっています。もちろん以前と同様、水道光熱費は料金に込みです。アパート側も大分弱気になっているのが伺えます。

アドミラルスイートはスクンビット・ソイ22の中間地点、インペリアルクイーンズパークホテルのほぼ向かいにあり、クイーンズパークホテルを通って、エンポリアム隣のベンチャシリ公園に抜けることが出来るので便利です。

バンコク滞在も残り1カ月を切ってしまったので、日本最終帰国まではこの好立地の快適なサービスアパートでのんびり過ごしたいと思います。








アパート退去前チェック(シタラプレイス)

3月5日。アパートの退去日の前日ですが、翌日は1階のオフィスが閉まっているので、部屋の点検を今日受けました。

破損物がないかを確かめ、あった場合は敷金から差し引かれます。僕の場合は大きな破損はありませんでしたが、冷蔵庫の中のプラスチックの仕切りを割ってしまっていたので、その分だけいくらかマイナスになりました。敷金も退去日前日ですが無事に返却されました。インド人がオーナーのアパートは、敷金を返さないなどのトラブルが多いというネットの書き込みを何度か見たり、人から聞いたりしていましたが、このアパートのオーナーに関してはそんな心配はありませんでした。

大変居心地の良いアパートでしたが、強いて問題点を挙げるとすれば、オーナーのインド人家族よりも、雇われているタイ人スタッフ(1階の事務所の)だと思います。

どこのアパートも同じかもしれませんが、入れ替わりが激しく、ノウハウがほとんどないため事務的なミスが目立ちます。僕もつい数日前、最後の家賃を支払う際にクレジットカードで過剰請求をされてしまいました。当然故意ではありませんでしたが、決済が終わりレシートにサインをする直前に気付いたため、あわててクレームをつけると、インド人のオーナーの娘を読んで来て対応してもらいました。また、外国人居住者が中心のアパートなのにもかかわらず、どのタイ人スタッフもほとんど英語が話せません。ただその代わりに、何かあるとすぐに隣のタウンハウスに住んでいるインド人オーナーファミリーの誰かを呼んできてくれるため、毎回問題があった時は速やかに解決してもらうことが出来ました。逆にインド人家族が誰もいないときに問題があったら大変ですが。


さて、部屋の点検も終わり、敷金も返って来たので、明日はセキュリティーに鍵を返して退去するだけです。日本人が多く住み、常に満室状態の評判の良いアパートなので、僕が出て行ったあともすぐに新しい住人が入居することでしょう。おそらくもう予約が入っているのではないでしょうか。

もう退去するのでアパートの名前を挙げますが、ラチャダー・ソイ3の「シタラプレイス(Sitara Place)」です。家賃は10,400バーツから。インターネットは有線で月400バーツ。NHKワールドプレミアム視聴可(無料)。冷蔵庫、ソファーも家賃に含まれています。電子レンジはありません。フリーペーパーの「タイ自由ランド」に毎回広告されており、日本人と西洋人居住者が多いアパートです。




プロフィール(Profile)

MACHA

Author:MACHA
名前はMacha。就職経験なし。


職業:
コンサルティング・投資会社経営(日本)、ニート

趣味:
海外旅行、語学学習、歴史、読書。

特技:
暗記、空手。

略歴↓


2007年3月
経営学博士前期課程修了

2007-2008年
バンコクに1年間遊学

2008年4月
日本帰国と同時に東京でコンサルタント会社を設立。

2009年6月
二度目のバンコク移住。2011年までの1年10か月をバンコクで過ごす。

2011年4月
日本帰国

2015年6月
ラットレースを抜け出し、本業を引退。

2017年9月
タイランドエリート入会。

現在は東京とバンコクを行ったり来たりの二重生活を満喫中。

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